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      澳洲樓市還一片低迷?別急,馬上就要漲起來了

      2019/3/21 9:35:35房天下綜合整理 |
      自從澳大利亞收緊了貸款,房價也就陷入了低迷。不過,房貸作為銀行的一大業務,總是收緊,不管是市場,還是銀行,都顯得有些頂不住壓力了。財政部長Philip Lowe以及ANZ銀行CEO Shayne Elliott分別在不同場合接受媒體采訪時指出,銀行房貸的過度保守已嚴重影響澳洲經濟的正常發展。

      自從澳大利亞收緊了貸款,房價也就陷入了低迷。不過,房貸作為銀行的一大業務,總是收緊,不管是市場,還是銀行,都顯得有些頂不住壓力了。財政部長Philip Lowe以及ANZ銀行CEO Shayne Elliott分別在不同場合接受媒體采訪時指出,銀行房貸的過度保守已嚴重影響澳洲經濟的正常發展。

      放開貸款的呼聲喊得久了,銀行也開始放松貸款了。似乎是作為回應,澳洲四大之一的ANZ銀行日前宣布,修改貸款政策。只還息不還本的貸款額度提高到最高90%!買家最少只需10%作為首付,就可申請只還利息貸款(之前為至少20%);只還利息貸款期限延長一倍至10年。本次ANZ取消自2017年起實施的貸款限制,無疑釋放出了一個積極信號。隨著銀行信貸政策的進一步回暖,房價預計將于今年年中觸底反彈。最佳買入窗口即將關閉,房價進入下一輪上漲倒計時。

      同時這也意味著:隨著房價調整在即,最佳投資窗口期即將開始;無論是投資抄底,還是首次置業自住,當下的房價是最佳的入市選擇。

      近期市場上的多個經濟風向標,似乎都在暗示距離下一輪的房價反撲,將不會太遙遠。事實上,此前已經有多個跡象表明,金融杠桿要在一次對澳洲本地放開了。

      金融方面,3月6日的AFR《澳大利亞金融報》商業峰會中,澳儲行行長Philip Lowe表示,將全力敦促澳洲各大銀行放松抵押貸款的標準與控制。

      他認為,許多貸款機構為了規避風險而消減房屋貸款,但顯然持續性的緊縮對澳洲的經濟發展十分不利。

      樓市前景方面,Domain于上個月發布了2019年房地產市場整體預測,認為房價下行速度將放緩,在6月將轉跌為升。墨爾本、布里斯班都將有非常漂亮的增長率,布里斯班甚至可以遇見到5%的增長。昆州其他地區如黃金海岸及陽光海岸一直都處于上漲周期中,此次如果再借力貸款政策松綁,比較獲得市場的更多介入。

      這個預測是Domain經濟學家基于當前的人口增速、利率水平、借貸水平、失業率以及其他市場指標,科學建模得出的結論。

      回望歷史數據,這個結論似乎也符合澳洲房地產市場一貫以來的周期性規則。過去每一次價格調整期,都是由于政府的宏觀調控與政策介入。樂觀估計,如果投資者想要利用本次市場下行的機會,創造買方議價空間,從秋季開始,投資及首次置業的窗口再次開啟。

      筆者最近看到很多負面評論澳洲房地產市場,很多片面說辭,如把豪宅地區的下跌幅度說成整體市場的跌幅;把供過于求的公寓市場的慘跌說成中位價房產市場的暴跌。把悉尼和墨爾本占比60%的下跌當成所以市場的下跌,而實際情況是還有40%的市場和交易是上漲的。職業地產投資者所要做的是判斷市場趨勢,及時轉戰市場,我在2017年超過15篇文章撰寫都是提醒投資者們要及時套現一線城市的高資本,轉成二線城市的高現金流房產的持續現金流收益。仁者見仁智者見智。對于澳洲這個經歷了60年地產商業化的成熟房地產市場而言,盈利和投資成功本來就是屬于少數人的,問題是要明白,自己是屬于少數成功者還是多數平庸者罷了。

      綜上而言,樓市低迷,很多人持觀望態度,這本無可厚非,但如果不明是非分析,放棄這市場,則有些不明智了。市場的動蕩,恰恰帶來了價格的洼地和投資的機遇。關鍵就在于,能否把握這個機遇;低迷的市場挫敗了盲目投資者,這恰恰是理性投資者的機遇,面對當下的買方市場和較好的增長前景,或許是時候準備出手了。

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